Часто задаваемые вопросы

1. Что можно купить с помощью ипотеки?

1.1. Можно ли купить квартиру в новостройке?
1.2. Можно ли по ипотеке заложить квартиру и купить другую?
1.3. Могу ли я купить земельный участок?

2. Первоначальный взнос

2.1. Какой минимальной суммой необходимо располагать для покупки квартиры в Москве?
2.2. Возможно ли взять ипотечный кредит без первоначального взноса?
2.3. Как отражается размер первоначального взноса на условиях кредитования?

3. Требования к заемщикам и созаемщикам

3.1. Могут ли банки учесть доход супруга по гражданскому браку?
3.2. Можно ли получить кредит без поручителей?
3.3. Может ли получить ипотечный кредит гражданин России не имеющий постоянной регистрации в Москве или МО?
3.4. Возможно ли получение кредита иностранным гражданином?
3.5. Могут ли мои родители выступать созаёмщиками?
3.6. Может ли супруг заемщика не выступать созаемщиком?
3.7. Может ли поручитель по другому кредиту, взять себе ипотечный кредит?
3.8. Может ли заемщик получить одобрение на получение кредита без наличия варианта жилья?

4. Возможный размер кредита

4.1. Как рассчитать максимальную сумму кредита?

5. Страхование

5.1. Какие виды обязательного страхования необходимы для ипотечной сделки?
5.2. Что страхуется и что происходит при наступлении страхового случая?
5.3. Что такое страхование титула собственности?
5.4. Услугами каких страховых компаний можно воспользоваться при получении ипотечного кредита?
5.5. Если у заемщика уже есть страховка жизни, обязательно ли ему страховать свою жизнь еще раз?
5.6. Сколько времени занимает процедура оформления страхового полиса?
5.7. Сколько стоят все виды страхования, требуемые Банком в связи с ипотекой?
5.8. Как происходит оплата страховки?
5.9. Сколько заключается договоров страхования?
5.10. В какой момент заключается договор страхования?

6. Погашение кредита

6.1. Как происходит погашение кредита?
6.2. Нужно ли Заемщику каждый месяц давать распоряжение на списание платежа по ипотечному кредиту со своего текущего счета в Банке?
6.3. Какие существуют способы погашения кредита?
6.4. Возможно ли досрочное погашение кредита?
6.5. В случае досрочного погашения кредита должен ли Заемщик заплатить проценты за весь срок кредита по договору?
6.6. Когда наступает просрочка?
6.7. Закрытие кредитной сделки?

7. Обращение взыскания

7.1. Какова ответственность заемщика при невыполнении своих обязательств по договору ипотеки?
7.2. Порядок реализации имущества, заложенного по договору ипотеки?
7.3. Когда может быть прекращено обращение взыскания на заложенное имущество?

8. Дополнительные вопросы

8.1. Необходимо ли нотариальное удостоверение договора ипотеки?
8.2. Если залогодатель — один из супругов…
8.3. Какие документы обычно оформляются при ипотечной сделке?
8.4. Налоговые льготы при получении кредита на покупку квартиры?
8.5. Может ли гражданин, получающий зарплату “в конверте”, получить кредит?
8.6. Можно ли получить, часть ипотечного кредита деньгами в руки и потратить их, например, на ремонт квартиры?
8.7. Можно ли сдавать квартиру купленную по ипотеке?
8.8. Можно ли делать перепланировку в квартире, купленной на ипотечный кредит (находящейся под залогом)?
8.9. Можно ли купить квартиру в ещё недостроенном доме?
8.10. Можно ли продать заложенную квартиру или поменять её на другую?
8.11. Бывает ли кредит на приобретение жилья, но без залога?
8.12. Что будет, если банк, выдавший кредит- обанкротится?

9. Ипотечный брокер

9.1. Чем ипотечный брокер отличается от риелтора из ипотечного отдела в агентстве недвижимости?
9.2. Какова стоимость Ваших услуг?
9.3. Гарантируете ли Вы получение ипотечного кредита?
9.4. С какими банками Вы сотрудничаете?

1. Что можно купить с помощью ипотеки?

1.1 Можно ли купить квартиру в новостройке?

Да, можно. Причем, не закладывая для этого имеющееся жилье. На этапе строительства банк принимает в обеспечение кредита – ваши права требования на квартиру по договору с застройщиком. После того как дом сдан, а квартира оформлена в собственность – она переходит в залог банку.

1.2 Можно ли по ипотеке заложить квартиру и купить другую?

Да, можно, но следует помнить, что под залог имеющейся квартиры можно взять кредит в размере не более определенного процента от ее оценочной стоимости (на сегодня это 90%)

1.3 Можно ли купить земельный участок?

Да, но как правило это должен быть участок с объектом незавершенного строительства или хотя бы улучшениями в виде проведенных коммуникаций.

В начало...

2. Первоначальный взнос

2.1 Какой минимальной суммой необходимо располагать для покупки квартиры в Москве?

Сегодня существует ряд ипотечных программ не предусматривающих первоначальный взнос. В данном случае необходимо иметь только средства на оплату комиссий банка, страхования, оценки недвижимости, оформления сделки купли-продажи и государтвенной регистрации приобретенной недвижимости.

2.2 Можно ли взять ипотечный кредит без первоначального взноса?

Да, можно. Причем на тех же условиях, что и обычный кредит, без повышения процентных ставок. Но следует быть готовым к тому, что банк более тщательно будет рассматривать Заемщика. Исторически сложилось, что по кредитам без взноса количество дефолтов выше. С точки зрения банка человек, который зарабатывает достаточно, для того чтобы взять 100% стоимости квартиры в кредит, но не смог накопить и 10% ненадежен. Высока вероятность того, что он будет несвоевременно производить платежи по этому кредит.

2.3 Как отражается размер первоначального взноса на условиях кредитования?

Часть банков повышает процентную ставку за снижение первоначального взноса, в других банках это никак не влияет на условия.

В начало...

3. Требования к заемщикам и созаемщикам

3.1 Могут ли банки учесть доход супруга по гражданскому браку?

В большинстве банков будут учитывать доход только официального супруга, но в ряде банков созаёмщиками или поручителями, могут выступать как гражданские супруги, так и не родственники вовсе.

3.2 Можно ли получить кредит без поручителей?

Да, можно. Но часто банки просят поручителей при кредитовании под квартиру в доме-новостройке, но не на весь срок, а только до момента оформления прав собственности. Банков требующих поручителей, крайне мало.

3.3 Может ли получить ипотечный кредит гражданин России не имеющий постоянной регистрации в Москве или МО?

Да, может. Как правило, банки в таком случае требуют, чтобы Заемщик постоянно работал в Москве или МО. Сегодня, получить кредит может и гражданин, не имеющей постоянной регистрации в России. 

3.4 Возможно ли получение кредита иностранным гражданином?

В ряде банков иностранные граждане уже давно пользуются этой возможностью. Препятствие некоторые банки видят в том, что у них прибавляется бумажной работы и отчетности перед ЦентроБанком. Иностранный гражданин должен иметь вид на жительство, разрешение на работу и временную регистрацию в России, если хочет, чтобы банк рассмотрел его доход от трудовой деятельности в России. Если же доход он получает за пределами России, то подтвердить его можно официальными документами (переведенными и заверенными нотариусом), использующимися в стране, гражданином которой он является.

3.5 Могут ли родители выступать созаёмщиками?

Да, это возможно при выполнении ряда условий. В большинстве случаев, созаёмщиками могут являться супруги, хотя ими могут быть и не родственники.  Например, программой «Молодая Семья» можно воспользоваться, если Заемщику или его супругу еще нет тридцати лет на момент подписания договора. Можно воспользоваться данной программой и при отсутствии супруга,  если есть ребенок. Также можно учесть доход родителей.

3.6 Может ли супруг заемщика не выступать созаемщиком?

Может, но для этого необходимо будет составить брачный договор, в котором будет определен порядок приобретения и раздела супругами имущества приобретенного в браке.

3.7 Может ли поручитель по другому кредиту взять себе ипотечный кредит?

Может, ведь поручитель это тот, кто возьмет на себя обязательства по выплате кредита, в случае если Заемщик в силу каких-то причин не в состоянии это сделать. Хотя все зависит от индивидуальной ситуации поручителя.

3.8 Может ли заемщик получить одобрение на получение кредита без наличия варианта жилья?

Да, может. Здесь все зависит от пожеланий Заемщика. Положительное решение кредитного комитета действует, как правило, 3 месяца. Этого достаточно, чтобы найти квартиру и воспользоваться кредитом.

В начало...

4. Возможный размер кредита

4.1 Как рассчитать максимальную сумму кредита?

Рассчитать максимальную сумму кредита лучше всего с помощью ипотечного калькулятора конкретного банка, так как количество денег, которые банки могут дать на единицу дохода, часто отличается. Опять же, калькулятор может дать лишь приблизительную сумму кредита, а окончательная будет зависеть от результатов рассмотрения банком заемщика по совокупности параметров, таких как стаж на последнем месте работы, сфера деятельности, количество иждивенцев и т.д.

В начало...

5. Cтрахование

5.1 Какие виды обязательного страхования необходимы для ипотечной сделки?

Обязательные виды страхования: страхование жизни и трудоспособности заемщика (несчастный случай, болезнь), страхование имущества (только несущей конструкции «коробки») и страхование права собственности на недвижимость (титульное страхование).

5.2 Что страхуется и что происходит при наступлении страхового случая?

При возникновении несчастного случая, приведшего к порче имущества, являющегося предметом залога, его восстановление или замена, производятся за счет средств страховой компании. В случае возникновения обстоятельств, приведших к утрате заемщиком трудоспособности или к смерти заемщика, погашение кредита происходит за счет средств страховой компании. Как правило, в кредитном договоре с банком указывается, что при наступлении страхового случая выгодоприобретателем является банк.

5.3 Что такое страхование титула собственности?

Страхование титула собственности (титульное страхование) – это страхование риска потери права собственности на недвижимость. Заемщик может потерять право собственности на приобретенную им недвижимость по решению суда, если сделка с недвижимостью будет признана недействительной. Причинами могут быть, например, недееспособность лиц, продавших квартиру, или отсутствие согласия на сделку других лиц, имевших право на эту недвижимость и т.д.

5.4 Услугами каких страховых компаний можно воспользоваться при получении ипотечного кредита?

Заемщик может воспользоваться услугами страховых компаний, аккредитованных в том банке, в котором он получил одобрение и собирается заключить кредитный договор. Список таких страховых компаний у каждого банка свой.

5.5 Если у заемщика уже есть страховка жизни, обязательно ли ему страховать свою жизнь еще раз?

Зависит от политики банка. Но обычно если имеющаяся страховка жизни оформлена в страховой компании, одобренной кредитующим банком, и покрывает те же страховые случаи, что и страховка, требуемая Банком, то можно переоформить страховой полис, указав в нем Банк в качестве первого выгодоприобретателя в рамках суммы кредита. Во всех других случаях страхование жизни обязательно оформлять еще раз.

5.6 Сколько времени занимает процедура оформления страхового полиса?

Страховой полис оформляется обычно в течение 5 рабочих дней.

5.7 Сколько стоят все виды страхования, требуемые Банком в связи с ипотекой?

Стоимость страхования зависит от выбранной квартиры, возраста и состояния здоровья Заемщика. В среднем стоимость всех требуемых видов страхования составляет около 1% от суммы остатка долга по ипотечному кредиту (в 1-й год от полной суммы кредита), увеличенной на 10% (подлежит уточнению согласно тарифам страховой компании).

5.8 Как происходит оплата страховки?

Оплата страховки производится ежегодно, исходя из суммы из остатка задолженности перед банком.

5.9 Сколько заключается договоров страхования?

Один на все виды страхования или три на каждый вид страхования в отдельности?
Данный вопрос решается по усмотрению страховой компании. Как правило, заключается один договор комплексного ипотечного страхования.

5.10 В какой момент заключается договор страхования?

Заемщик должен заключить со страховой компанией договор страхования и представить его в банк до подписания кредитного договора. Наличие страховки – обязательное условие выдачи ипотечного кредита. Если сделка не состоялась – страховая компания возвращает деньги.

В начало...

6. Погашение кредита

6.1 Как происходит погашение кредита?

Для погашения кредита Заемщик должен ежемесячно вносить требуемую сумму аннуитетного платежа по кредиту на свой банковский счет наличным или безналичным способом. Банк автоматически списывает сумму аннуитетного платежа в погашение кредита с текущего счета Заемщика (при наличии на этом счете необходимой суммы).

6.2 Нужно ли Заемщику каждый месяц давать распоряжение на списание платежа по ипотечному кредиту со своего  текущего счета в Банке?

Нет, обычно это происходит автоматически.

6.3 Какие существуют способы погашения кредита?

Существует несколько способов:

• внесение наличных на счет через кассу в любом отделении Банка;
• внесение наличных на счет с помощью электронной карты через банкоматы Банка, поддерживающие данную функцию;
• безналичный перевод денежных средств из другого банка, заемщик может перевести средства со своего личного счета в другом банке.

6.4 Можно ли досрочно погасить кредит?

В каждом банке своя политика по этому вопросу. Возможен мораторий на досрочное погашение кредита на первые 3-6-12 месяцев, а также дополнительные штрафы или ограничения, но в целом такая возможность существует. 

6.5 В случае досрочного погашения кредита должен ли Заемщик заплатить проценты за весь срок кредита по договору?

В случае досрочного погашения кредита проценты будут уплачены только за фактическое время пользования кредитом.

6.6 Когда наступает просрочка?

Просрочка возникает, если на текущем счете на дату платежа недостаточно средств для списания ежемесячного платежа по кредиту. Все условия о просрочке обычно фиксируются в кредитном договоре, но, как правило, просрочка продолжительностью более 5 рабочих дней, а также возникновение просрочки более 3-х раз в течение 12 месяцев, считаются неисполнением обязательств по кредитному договору и могут привести к его расторжению.

6.7 Как происходит закрытие кредитной сделки?

Закрытие кредитной сделки — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и возможных штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки, соответственно ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ. Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки (недвижимость) реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

В начало...

7. Обращение взыскания

7.1 Какова ответственность заемщика при невыполнении своих обязательств по договору ипотеки?

Если заемщик не выполняет своих обязательств по договору, то залогодержатель (банк) вправе осуществить обращение взыскания на жилое помещение с последующей его реализацией. Процедура реализации осуществляется для погашения кредитной задолженности заемщика перед кредитором. Способы реализации заложенного имущества — продажа с публичных торгов и на аукционе.

7.2 Каков порядок реализации имущества, заложенного по договору ипотеки?

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке предусмотренном статьей 59 Закона об ипотеке. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с частью 1 ст. 55 Закона об ипотеке.

7.3 Как может быть прекращено обращение взыскания на заложенное имущество?

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имели к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе, по конкурсу либо до приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией. После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условии, что:

• жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилья;

• проживающие совместно с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом  или  квартиру  позже — до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или аренды жилого помещения сохраняет силу.

В начало...

8. Часто задаваемые вопросы

8.1 Необходимо ли нотариальное удостоверение договора ипотеки?

В последнее время российское законодательство идет по пути сокращения количества гражданско-правовых сделок, подлежащих обязательному нотариальному заверению. На сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным условием по оформлению такого договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N° 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который вступил в силу с 1 января 2005 года. Одним из таких изменений является отмена обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки. В конце декабря 2004 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ в статью 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были внесены соответствующие изменения.

Основным аргументом для отмены нотариального удостоверения было желание снизить финансовое бремя участников сделки, связанное с уплатой нотариального тарифа (государственной пошлины), что было существенным затруднением для  желающих путем ипотечного кредитования улучшить свои жилищные условия. Нотариальный тариф устанавливался в размере 1,5% от суммы договора, предмет которого подлежит оценке.

Согласно статье 163 ГК РФ по соглашению сторон сделка может быть совершена в нотариально удостоверенной форме, хотя по закону такое удостоверение и не является обязательным. По своему желанию стороны договора ипотеки, прежде чем зарегистрировать сам договор и ипотеку (залог недвижимого имущества), могут обратиться в нотариальную контору для совершения договора в нотариально удостоверенной форме. При этом права и обязанности у сторон по договору все равно возникнут только после государственной регистрации.

8.2 Если залогодатель — один из супругов...

В банковской практике, если супруг/супруга не выступает в ипотечной сделке в качестве созаемщика, требуется предоставление брачного контракта, который допускает приобретение недвижимости только в собственность одного из супругов.

Подобное требование продиктовано тем, что в соответствии с Семейным кодексом РФ недвижимость, приобретенная за счет общих доходов супругов, является общим имуществом супругов, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Таким образом, если недвижимость приобретена супругом за счет его доходов, например, от трудовой или предпринимательской деятельности в период брака, то она является совместным имуществом супругов. Если же недвижимость была приобретена хотя и во время брака, но за счет имущества, принадлежавшего супругу до вступления в брак, полученного в дар или в порядке наследования, а так же за счет доходов полученных до вступления в брак, то данная недвижимость не должна включаться в общее имущество супругов.

Например, если муж продал свою старую квартиру, которая досталась ему по наследству за 90 тыс. долларов и использовал полученные средства на приобретение квартиры стоимостью 120 тыс. долларов через ипотеку, то супруга сможет претендовать только на 1/8 квартиры при разводе.  Поэтому, даже если супруга не участвует в качестве созаемщика, это не может являться гарантией отсутствия претензий с ее стороны в случае развода.

Таким образом, вопрос правового режима собственности супругов является неоднозначным, поэтому банки предпочитают для минимизации своих рисков либо требовать обязательное участие супруги в качестве созаемщика, либо предоставление брачного контракта.

8.3 Какие документы обычно оформляются при ипотечной сделке?

На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:

• договор купли-продажи недвижимости;
• кредитный договор;
• Закладная;
• договоры страхования.

8.4 Налоговые льготы при получении кредита на покупку квартиры?

Получение налогового вычета при ипотеке – это один из существенных плюсов ипотечного кредитования. ЖНК и прочие альтернативы ипотеки как способы решения жилищных проблем, не дают такого преимущества.

Согласно Налоговому Кодексу, заемщик ипотечного кредита имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома) на территории РФ. При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку (строительство), и сумму процентов по ипотечному кредиту.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенной квартиры или дома возможно в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение именно незавершенных строительством дома или квартиры без отделки.

В качестве имущественного налогового вычета можно предъявить сумму расходов на покупку (строительство) жилья в пределах 1 000 000 рублей. Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно предъявлять как налоговый вычет, законодательством не ограничена.

Рассмотрим пример: Вы купили квартиру за 3 миллиона рублей, а сумма кредита составила 2 миллиона 400 тысяч рублей, на срок в 15 лет, по ставке 14% годовых.  В этом случае вы имеете право на единоразовый налоговый вычет с суммы в миллион рублей, то есть, на сумму в 130 000 рублей. Из вашего официального ежемесячного дохода, не будут вычитать 13% пока эта сумма не будет полностью выбрана.

К тому же, в течение первого года вы выплатите банку 383 544 рубля, из которых проценты составят 332 821 рубль. Вы можете 13% от этой суммы или 43266 рублей принять как налоговый вычет.

Для получения имущественного налогового вычета следует написать заявление и приложить к нему:

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом);
• договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме;
• акт о передаче квартиры покупателю;
• платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет, (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
• кредитный договор.

Этот пакет документов предоставляется в налоговые органы вместе с налоговой декларацией по окончании года. Либо можно, не дожидаясь конца года, подать заявление на налоговый вычет работодателю. Но в этом случае необходимо получить в налоговом органе документ, подтверждающий право на имущественный налоговый вычет.

К сожалению, имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, предоставляется гражданам только однажды в жизни.

8.5 Может ли гражданин, получающий зарплату “в конверте”, получить кредит?

Да, но есть нюансы. Серую зарплату можно подтвердить в свободной форме или по форме банка, заверив их подписью руководителя и главного бухгалтера предприятия. Если и это по какой-то причине невозможно, то, как правило, сотрудники банка выезжают на место работы и в личной беседе выясняют размер заработной платы; к тому же определяется средний доход специалиста такого уровня на рынке труда исходя из его опыта, квалификации, образования.

8.6 Можно ли получить часть ипотечного кредита деньгами в руки и потратить их, например, на ремонт квартиры?

Нет. Ипотечный кредит является целевым, т.е. выдается только на приобретение квартиры. Для финансирования ремонта квартиры существуют специальные кредиты. Можно также взять нецелевой кредит под залог квартиры и тратить деньги по своему усмотрению.

8.7 Можно ли сдавать квартиру, купленную по ипотеке?

Если Заемщик планирует официально сдавать квартиру с соблюдением всех формальностей, следует помнить, что квартира находится под обременением,  то есть в залоге у банка, и поэтому ее возможно сдавать только с согласия банка.

8.8 Можно ли делать перепланировку в квартире, купленной по ипотеке?

Перепланировку в квартире, являющейся предметом залога, можно производить, если это не запрещено условиями договора с банком, получив предварительно разрешения соответствующих муниципальных органов и согласие залогодержателя (банка). В случае несанкционированной перепланировки банк может воспользоваться своим правом на истребование кредита полностью. Банк напрямую заинтересован в том, чтобы Ваша квартира не падала в цене, поэтому при согласовании перепланировки будет проведена оценка стоимости квартиры с учетом планируемых изменений. Если они не изменят или даже повысят стоимость вашей квартиры, отказа не будет.

8.9 Можно ли купить квартиру в ещё недостроенном доме?

Да, но не в любом. Ряд банков кредитуют только дома, возводимые одобренными ими застройщиками, причем дом должен находиться на определенной стадии строительства, а не быть котлованом. Также некоторым банкам на период строительства требуется дополнительное обеспечение кредита. Пока дом не построен, залога как такого нет, фактически есть уступка прав требования на квартиру, которую вы приобретаете. До оформления права собственности на квартиру процентная ставка повышена на 2-4%.

8.10 Можно ли купить квартиру в ещё недостроенном доме?

Продажа квартиры возможна только с предварительного согласия банка. Возможно несколько случаев:

• заемщик не хочет/не может выплачивать далее кредит. В этом случае, квартира продается, из суммы вырученной от ее продажи погашается ипотечный кредит, а на оставшуюся часть денег, заемщик приобретает для себя новую квартиру (меньшей площади, например, или в другом районе);
• когда заемщик приобрел, например, двухкомнатную квартиру с помощью ипотечного кредита взятого на десять лет, и исправно его выплачивал в течение пяти лет, но затем понял, что ему нужна квартира большего размера, например трехкомнатная. В этом случае его квартира также может быть продана, вырученные средства пойдут на погашение кредита, а оставшаяся часть — на первый взнос при покупке новой — большей квартиры по новому кредитному договору. Вся процедура продажи происходит при участии банка.

Продать квартиру без согласия банка невозможно, так как до полного исполнения кредитного договора, квартира будет находиться под залогом и сделка не будет зарегистрирована в органах юстиции.

Процедура проходит примерно так: покупатель закладывает деньги в две ячейки: в первую ячейку - деньги на досрочное полное погашение кредита, а во вторую ячейку - разницу между стоимостью квартиры и вышеуказанной суммой.  Далее используется стандартная схема.

8.11 Бывает ли кредит на приобретение жилья, но без залога?

Да, конечно.  Но это уже будет не ипотечный кредит.

8.12 Что будет, если банк, выдавший кредит обанкротится?

Ничего страшного не произойдет. Обязательства по уплате кредита просто перейдут к другому банку без изменений условий кредитного договора. Если Вы исправно выполняете свои обязательства по договору, то у Вас нет причин для волнений.  Закладная на Вашу недвижимость обычно продается другому банку, а банк, выдавший кредит, продолжает его обслуживание.

В начало...

9. Ипотечный брокер

9.1 Чем ипотечный брокер отличается от риелтора из ипотечного отдела в агентстве недвижимости?

Ипотечный брокер это специалист, который концентрируется только на ипотечном кредитовании, что и позволяет ему достичь большего профессионализма,  в то время как для риелтора – ипотека это просто дополнительное неудобство.  Ипотечный брокер разбирается в сотнях нюансов, относящихся к оформлению ипотечной сделки, и выбирает для Вас кредитную программу оптимальную по всем параметрам.

Основой доход риелтора складывается из комиссии от продажи или покупки недвижимости, соответственно, и заинтересован он по большей части не в том, чтобы подобрать оптимальные условия кредитования для заемщика, а в том, чтобы тот располагал максимально возможной суммой для покупки квартиры, и не важно по какой ставке. В случаях, когда риелтор обслуживающий покупателя, представляет к тому же и интересы продавца квартиры, он может в выборе банка руководствоваться легкостью проведения сделки для продавца, особенно если продается квартира из числа эксклюзивов агентства, так как в этих случаях комиссия берется только с продавца.

9.2 Какова стоимость Ваших услуг?

1% от максимальной суммы кредита одобренной банком.

9.3 Гарантируете ли Вы получение ипотечного кредита?

Начнем с того, что гарантии Вам не даст даже банк на этапе приема документов, до вынесения решения кредитным комитетом. Получение ипотечного кредита подразумевает кроме одобрения банка, подбор квартиры, заключение сделки и только после этого пользование деньгами.  Здесь многое зависит лично от Вас.

Но вероятность получения одобрения банка с помощью ипотечного брокера может колебаться от 75 до 95%, в зависимости от компетенции брокера. Существует и вполне официальная статистика, собранная участниками рынка и Московской Ассоциации Риэлторов: человек, который обращается за кредитом сам, получает отказ в 9 из 10 случаев, с брокером же – в 1 из 10.

Вы можете быть уверены в том, что в случае неспособности найти для Вас кредит мы вернем Вам сумму предоплаты в размере 100%, не удерживая ни копейки.

9.4 С какими банками Вы сотрудничаете?

Это все банки Москвы, программы которых могут быть интересны Заемщику. Список не ограничивается широко разрекламированными банками, предлагающими низкие ставки, потому что роль брокера не кончается на том, чтобы найти низкую ставку. Он должен быть и в состоянии найти кредит для человека, который уже не раз получал отрицательный ответ в банке. Пусть по ставке выше среднерыночной, но найти. Следовательно, это может быть любой банк, который имеет уникальные условия в своей программе.  К примеру, кредитование без справки 2-НДФЛ или трудовой книжки, кредитование долей или комнат в квартирах, учет совокупного дохода гражданских супругов и десятки других условий.

В начало...