Этапы ипотечной сделки

С чего начать

Необходимые документы

Решение банка

Участники сделки

Завершение сделки

Покупка квартиры с помощью ипотечного кредита это пожалуй самое серьезное финансовое решение, которое Вам предстоит принять в течение жизни. Такое решение необходимо тщательно обдумать, т.к. оно повлияет на Ваше будущее и будущее Вашей семьи. Следовательно, попробуйте задуматься над следующими вопросами:

Владение собственным жильем это огромное преимущество.

• Ваша квартира или дом со временем обязательно вырастут в цене – это статистически подтвержденная тенденция. Цены на недвижимость более стабильны, чем цены на рынке ценных бумаг и других вариантов инвестиций.
• Если в будущем вы захотите взять кредит на ремонт или неотложные нужды под залог Вашей квартиры, Вы сможете рассчитывать на большую сумму. Вы зарабатываете положительную кредитную историю.
• Суммы, которые вы направляете на выплату процентов по кредиту можно вычитать из налогооблагаемой базы вашего дохода.
• В собственной квартире вы можете проводить капитальный ремонт, прописывать туда родственников, дарить ее и завещать.

Но это и большая ответственность, а также дополнительные расходы.

• Вы отвечаете за поддержание дома в пригодном для проживания состоянии, выполняете и оплачиваете ремонт, коммунальные услуги.
• Вам понадобится новая бытовая техника, мебель и сантехника.
• Вам необходимо производить платежи по кредиту строго по графику. Если Вы не будете вносить платежи по кредиту вовремя, то Вы рискуете потерять приобретенную недвижимость.

Как оценить свои финансовые возможности?

Для прояснения всех тонкостей и определения точного размера кредита следует обратиться к ипотечным брокерам. Вы можете более точно оценить свои шансы и подсчитать расходы с помощью брокеров «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования», заполнив анкету на нашем сайте или получив консультацию по телефону: 510-60-00.

Помните, что если Вы женаты/замужем, то доход обоих супругов будет учитываться при расчете максимальной суммы кредита и максимальной стоимости вашей новой квартиры.

Составление бюджета несомненно будет хорошим способом показать кредитору, что у Вас достаточно средств для покрытия расходов на первоначальный взнос, оформление кредита, ежемесячные платежи по кредиту, уплату налогов, страховых взносов, а также других расходов связанных с приобретением жилья.

Кредиторы, как правило, придерживаются строгих стандартов в определении того, какую часть Вашего ежемесячного дохода Вы можете тратить на выплаты по кредиту. В среднем это 50% совокупного ежемесячного дохода вашей семьи.

Покупая квартиру, подумайте, ждет ли Вашу семью в будущем прибавление, может быть стоит сразу купить трехкомнатную квартиру вместо двухкомнатной. Попытайтесь спрогнозировать рост Ваших доходов и расходов хотя бы на ближайшие пять лет.

Собирая документы необходимые банку для одобрения Вашего кредита, руководствуйтесь простым правилом – чем больше документов Вы предоставите, тем лучше.

Рассмотрим список самых важных документов и проанализируем, как их наличие в Вашем кредитном деле положительно повлияет на решение банка о выдаче кредита, а также на его условия.

Это основной документ, удостоверяющий личность Заемщика. Вас попросят предоставить паспорт во всех банках без исключения.

Если Вы являетесь иностранным гражданином, Вам также понадобится нотариально заверенный перевод Вашего паспорта и копия визы и вида на жительство в РФ вместе с разрешением на работу.

Это второй по важности документ после паспорта. Банку нужно быть уверенным в том, что Заемщик в состоянии исправно совершать платежи по кредиту. Лучшим подтверждением этого является справка о доходах по форме 2-НДФЛ, которую можно за 10 минут получить в бухгалтерии Вашей организации.

Конечно, некоторая часть сотрудников получает основную часть своего дохода от работодателя в неофициальной форме. В этом случае доход можно подтвердить справкой на бланке компании с печатью организации и подписями главного бухгалтера и генерального директора.

Такие справки в банках хранятся отдельно от остальных документов Заемщика и доступ к ним строго ограничен.

Если и такой вариант невозможен, существует возможность подтвердить доход в беседе с руководителем – в устной форме или путем экспертной оценки уровня доходов Заемщика как специалиста на рынке труда.

Записи в трудовой книжке позволяют отследить карьерный рост Заемщика и убедиться в том, что заявленная им должность соответствует реальной, а также увидеть возможные пробелы в трудовой деятельности. У сотрудников банка, отвечающих за анализ кредитоспособности заемщика, всегда вызывают подозрение необъяснимые изменения в карьере заемщика. Например, когда человек без высшего образования в течение 10 лет проработавший автомехаником неожиданно становится генеральным директором предприятия, у банка возникнут сомнения в правдоподобности записей в трудовой книжке.

Дипломы, сертификаты и свидетельства, дают представление о перспективах карьерного роста Заемщика и его шансах найти высокооплачиваемую работу в будущем. Хотя эти документы и не являются обязательными, зачастую именно их наличие может сыграть положительную роль при определении банком максимальной суммы кредита или даже повлиять на решение банка о возможности выдачи кредита вообще.

Наличие хотя бы одного из вышеуказанных документов, позволяет избежать необходимости предоставлять справки из психо-неврологического и наркологического диспансеров. Для мужчин призывного возраста военный билет несет и дополнительную функцию – возможность оценки риска того, что его призовут в армию.

Даже если запись о приеме Вас на работу занесена в трудовую книжку, работодатель обязан заключить с вами трудовой договор в приложении к нему зачастую описывается порядок начисления премий и других бонусов. Предоставлять эту информацию банку крайне рекомендуется тем, чей доход разнится от месяца к месяцу за счет этих премий.

Вопреки бытующему мнению не стоит, заполняя заявление на кредит, прятать какие-либо активы, и говорить о том, что у вас нет ни счетов в банках, ни мобильного телефона, ни какой-либо собственности. Это отрицательно повлияет на окончательное решение банка. Делать следует как раз наоборот: покажите банку все имущество в Вашей собственности, дайте понять, что Вы живете разумно, хорошо зарабатываете и склонны к накоплению. Успешным людям банки выдают кредиты на более выгодных условиях.

Если Вы брали кредиты в прошлом и исправно их погашали, это будет большим плюсом. Документы, подтверждающие аккуратное выполнение Вами своих обязательств, Вы можете получить в банке, который Вас кредитовал. Пусть это был небольшой кредит на телевизор или холодильник, или даже мобильный телефон, не важно.

Если у Вас уже есть кредиты, по которым вы до сих пор платите, не нужно скрывать этот факт от банка это вовсе не значит, что Вам не дадут еще один кредит. Просто максимальную сумму рассчитают с учетом соотношения ваших текущих обязательств к Вашему ежемесячному доходу.

Решение банка о выдаче кредита

Вынесение банком решения о выдаче Вам кредита еще не означает, что Вы сможете им воспользоваться. Банку необходимо убедиться, что приобретаемая Вами квартира или дом соответствуют всем требованиям, предъявляемым к объектам залога. Только в этом случае Вы сможете воспользоваться одобренным кредитом.

После получения одобрения банка Вы можете начинать поиск квартиры. Решение о выдаче кредита действует в течение трех месяцев, и обычно этого срока бывает достаточно для того, чтобы найти подходящую квартиру, оценить ее с помощью независимого оценщика, одобрить в страховой компании и заключить сделку.

Если же Вам не хватило трех месяцев, Вы можете пройти ускоренную процедуру переодобрения практически в любом банке. В этом случае не нужно заново собирать весь пакет документов. Вам понадобится только новая справка о доходах по форме 2-НДФЛ и новая заверенная копия трудовой книжки, для того чтобы банк мог убедиться в том, что Вы не сменили за это время место работы.

Помимо банка, покупателя и продавца, в подготовке и проведении сделки, участвуют и другие стороны:

• Оценочная компания

Каждый банк сегодня обслуживают несколько независимых оценочных компаний, задача которых – точно определить рыночную стоимость объекта залога. Это необходимо по следующим причинам:

1) Согласно существующим инструкциям Центрального Банка, сумма кредита вместе с процентами за год пользования не должна превышать стоимости заложенной квартиры (или любого другого объекта недвижимости).

2) Выдавая ипотечный кредит, банк рискует большой суммой денег и должен быть уверен в том, что в случае дефолта (неспособности обслуживать кредит) Заемщика, за счет продажи его квартиры можно будет возместить выданную сумму, а также все расходы, связанные с обслуживанием кредита и потенциальными судебными разбирательствами.

3) Существуют стандарты кредитования, которые должны соблюдаться банками для того, чтобы иметь возможность продавать закладные на рынке ценных бумаг. Примером такого стандарта может служить требование о том, чтобы размер кредита не превышал определенной доли от рыночной стоимости квартиры.

Отчет об оценке заказывается после предварительного одобрения банка, и является обязательным документом для подготовки к проведению сделки. Ведущие независимые оценочные компании Москвы предоставляют отчет в течение одного, максимум двух дней после выезда оценщика на объект.

Цены на услуги оценщика варьируются от 100 долларов для типовой квартиры в пределах Москвы, и могут достигать 300-500 долларов для загородных домов.

• Страховая компания

Страховая компания берет на себя страхование трех основных рисков:

1) Риска смерти или постоянной потери Заемщиком трудоспособности. При наступлении такого страхового случая, страховая компания либо полностью погашает кредит за Заемщика, либо совершает ежемесячные платежи до момента возврата трудоспособности.

2) Риска утраты (физического разрушения) объекта залога в случае пожара или стихийного бедствия.

3) Риска утраты права собственности на квартиру: это может произойти, если в силу каких-либо причин сделка через суд будет признана не недействительной. Как правило страховая компания проверяет юридическую чистоту квартиры для того чтобы оценить вероятность возникновения такой ситуации.

Общий тариф за все три вида рисков сегодня варьируется от 0,8 до 1,5% от остатка суммы задолженности, увеличенной на 10%. Например, если Вы берете кредит размером 100 000 долларов США, страховая сумма составит 110 000 долларов США, а Ваш первый годовой взнос в пользу страховой компании будет равен 1 100 долларам США.

Договор комплексного ипотечного страхования обычно заключается в день сделки при выдаче кредита. Если по каким-то причинам сделка срывается, страховая компания возвращает Заемщику его первый страховой взнос.

• Нотариус

Хотя нотариальное удостоверение договора ипотеки сегодня и не обязательно, присутствие в банке нотариуса, может существенно упростить процесс оформления сделки и ее государственной регистрации.

В пакет услуг работающего при банке нотариуса входит составление договоров, их заверение, подготовка доверенностей для передачи договора купли-продажи в регистрационные органы без участия покупателя, а также само сопровождение государственной регистрации.

Если вы считаете, что Вы не нуждаетесь в этой услуге, то в большинстве случаев от нее можно отказаться.

• Регистрационная служба

Именно здесь регистрируется сделка. После ее регистрации наступает пресловутая ипотека в силу закона, а покупатель на законных правах становится собственником квартиры – получает свидетельство о регистрации его права собственности.

На регистрацию обычной сделки в Москве уходит один месяц, но при желании можно сократить этот срок до двух недель, заплатив повышенную пошлину.

Окончанием сделки считается момент, когда покупатель становится законным владельцем купленной квартиры – то есть договор купли-продажи и использования кредитных средств был зарегистрирован, а продавец получает деньги за квартиру.

Расчеты с продавцами сегодня в большинстве случаев проходят с использованием наличных средств и индивидуальных сейфовых ячеек банка-кредитора и реже безналичным способом через аккредитив.

• Сейфовая ячейка

При подписании договора в банке покупатель в присутствии продавца и специалиста по заключению ипотечных сделок банка закладывает сумму первоначального взноса и кредитные средства, выданные банком в сейфовую ячейку. Фактически покупатель никогда не держит всю сумму целиком в руках – деньги уходят продавцу.

В договоре аренды сейфовой ячейки описываются условия доступа к деньгам для продавца. Как правило, для того, чтобы получить средства от продажи квартиры, продавцу нужно явиться в банк, предъявить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из реестра регистрационной службы, подтверждающую, что покупатель квартиры получил право собственности на нее.

• Аккредитив

Расчеты с помощью аккредитива ничем не отличаются от расчетов с использованием ячейки, кроме того, что они проходят в безналичном порядке. Со счета покупателя в банке, деньги попадают на аккредитивный счет и перечисляются на счет продавца при условии выполнения таких же условий, что и в случае расчета через индивидуальный сейф.