Мы в прессе

Задумываясь об увеличении личного жизненного пространства, все большее количество людей стремится уехать из шумного города. Ведь за те же деньги можно купить не квартиру в тесной хрущобе, а просторный участок, и построить на нем собственный дом. Эту мечту можно осуществить и на заемные средства. Правда, купить землю по ипотеке пока в целом сложнее, чем городскую квартиру, так как земельная ипотека – достаточно новый вид бизнеса для кредитных организаций. Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц «Независимого бюро ипотечного кредитования», рассказывает, что «ипотеку на землю банки стали предлагать лишь около трех лет назад». Аркадий Литовский, генеральный директор «Национальной риелторской группы» (NRG), сообщает, что «статистика разрозненная, но, по ряду оценок, не более 5% ипотечных сделок (включая ипотечные кредиты под залог имеющихся у заемщика в собственности квартир) связаны с покупкой земельных участков, в том числе и под строительство коттеджей». «Доля запросов на земельную ипотеку в общем потоке ипотечных заявок составляет 5%», – подтверждает Людмила Салигина, директор департамента розничного бизнеса Московского кредитного банка. Программ ипотеки на земельные участки в чистом виде мало, чаще земля идет только «в комплекте» с домом, в том числе и на этапе строительства, или же кредиты на землю выдаются только под залог недвижимости, имеющейся в собственности у заемщика либо у третьих лиц. Кредитные программы на покупку участка земли, судя по информации на сайтах, есть у BSGV, банка «Возрождение», банка «Зенит», Московского кредитного банка. Опасения со стороны кредитных организаций объяснимы. «Процентные ставки на землю выше на 1–2 пункта, чем на квартиру. Это связано с тем, что банки считают землю менее ликвидным залогом: ее сложнее оценивать, сделки с ней более рискованны», – рассказывает Татьяна Микеева. «Ликвидность объекта – главный параметр для банка при выдаче кредита, а земля менее ликвидна, чем городские квартиры. Есть свои сложности с оценкой: оценщики не выезжают на место, а смотрят стоимость сделок по земле в нужном районе и выдают некую усредненную цифру», – разъясняет Аркадий Литовский. Есть очень серьезные риски изменения стоимости участка в зависимости от факторов, возникновение которых невозможно предугадать: рядом могут построить вредное производство или, наоборот, новую трассу, что улучшит транспортную доступность, и это заметно повлияет на ликвидность. Поэтому кредитные организации проявляют осторожность, добавляет эксперт. Главная особенность ипотеки на землю – требования к залогу. Татьяна Микеева подчеркивает, что «участок может быть любой категории, но земли сельхозназначения менее любимы кредитными организациями. Предъявляются требования и к месторасположению земельного участка: ряд банков выдаст кредит на землю, расположенную не дальше 30 км от Москвы, другие – на землю не далее 50–75 км. Ни один банк не выдаст кредит на покупку участка, находящегося в водоохранной, резервной зоне или на территории национального парка». Существуют следующие формализованные требования к участку земли: 1. Участок должен находиться на земле, предназначенной под индивидуальное строительство. На земле сельскохозяйственного назначения формально нельзя построить дом, в котором можно будет зарегистрироваться. Исключение – территория земель поселений (в соответствии с недавним решением Конституционного суда). 2. Участок должен находиться в организованном коттеджном поселке. 3. К участку должны быть проведены электричество и газ – обязательно, вода и канализация – желательно. 4. Транспортная доступность в любое время года – наличие подведенной асфальтовой или бетонной дороги. 5. Участок должен находиться в экологически безопасном районе. Дополнительный плюс, если рядом будут лес и/или озеро, минус – свалки, кладбища, вредные производства. 6. Учитываются и характеристики грунта и почв: участок не должен быть заболоченным или местом с высоким уровнем грунтовых вод. 7. Участок должен быть свободен от обременений. 8. Участок должен принадлежать продавцу на праве собственности. 9. Участок должен иметь кадастровый план и план с обозначением границ. Если на приобретаемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся или строятся сооружения, то такой земельный участок не может быть предметом ипотечной кредитной сделки. «Наличие коммуникаций, леса, водоема, круглогодичного подъезда значительно повышает ликвидность залога, и соответственно, к таким участкам банки более лояльны», – обнадеживает Татьяна Микеева. Потенциальный заемщик по кредиту на участок земли проходит стандартные процедуры проверки. «Особых требований к заемщикам по земельной ипотеке мы не предъявляем», – подчеркивает Людмила Салигина. Однако такой заемщик должен располагать большей долей собственных средств, чем при покупке квартиры. Татьяна Микеева отмечает, что «на первоначальный взнос потребуется не менее 20–30% против 10–15% в случае ипотеки квартиры». По словам Аркадия Литовского, «первоначальный взнос должен составлять 30–50%, в абсолютном выражении не менее $20–40 тыс. Кредиты на землю даются, как правило, сроком до 25 лет». Кроме того, земельная ипотека обойдется дороже, чем кредит на квартиру. Заемные средства под залог приобретаемого земельного участка выдаются не менее чем под 13–14% (верхняя планка – 17%) в долларах. «При кредитовании под залог имеющегося жилья процент ниже, чем процент просто под залог земли: можно взять долларовый кредит под 11–12%, рублевый – под 13–14%», – подсказывает Аркадий Литовский. «Дополнительные расходы при оформлении кредита на землю также выше, чем при получении ипотеки на квартиру. Например, оценка залога для загородной недвижимости будет стоить от 7,5–8 тыс. руб., но может доходить и до 20 тыс. руб., тогда как квартиру в Москве можно оценить за 3–4 тыс. руб.», – предупреждает Татьяна Микеева. Более распространена ипотека на землю с целью последующего строительства на ней дома. При этом в кредитной организации будут тщательно следить за целевым использованием заемных средств. Аркадий Литовский рассказывает, что «участки без подряда продаются значительно реже, чем с подрядом. Если берется кредит на землю и строительство коттеджа, нужно будет предъявить договор со строительной компанией и утвержденный проект дома. Единственная проблема в том, что застройщика нельзя проверить. Но пока глобальных сложностей с недобросовестными застройщиками в этом сегменте рынка не возникало, в отличие от многоквартирных новостроек». Эксперт отмечает, что банки выдают кредиты в основном на земли в организованных коттеджных поселках, но и отдельно расположенные участки без подряда в стихийно застраиваемых поселках тоже кредитуются – специальные программы есть у Сбербанка и ВТБ-24. По сравнению с городской недвижимостью, за те же деньги можно построить жилье в несколько раз больше и к тому же получить в собственность участок земли. Однако нужно учитывать расходы на содержание дома – они существенно выше, чем коммунальные платежи за городскую квартиру. Если проблемы с инфраструктурой решаемы, особенно в организованных коттеджных поселках, то проблема с транспортной доступностью пока только усугубляется.